20. 3. 2019

Vlastní bydlení má oproti tomu nájemnímu celou řadu výhod. Lidem ale často nezbývá nic jiného, než vlastní bydlení financovat hypotékou. Je výhodnější platit místo nájemného splátky úvěru? Záleží na prioritách každého z nás.

Záleží na prioritách každého z nás

K rozhodování však je vhodné přistoupit racionálně, a to i přesto, že faktorů, které zde hrají roli, je celá řada. Obvyklý jednoduchý argument odpůrců hypoték o nutnosti zavázat se k pravidelnému splácení na celou řadu let v žádném případě neobstojí, neboť nájemné je rovněž nutné platit pravidelně. V případě neschopnosti splácet hypotéku navíc majiteli zůstává rozdíl mezi prodejní cenou nemovitosti a výší nesplaceného dluhu. Zásadní je samozřejmě cena nemovitosti v porovnání s výší nájemného, nutné je však zohlednit i schopnost dané nemovitosti udržet si hodnotu, či ji do budoucna ještě dále zvyšovat. V obou níže uváděných modelech každopádně půjde pouze o predikci založenou na určitých předpokladech. 

Spočítejte si jednoduše, co je lepší

Jako první a v praxi nejběžnější případ uvažujme srovnání pronájmu a koupě jednoho a téhož bytu. Nájemné bude pravděpodobně vždy nižší než splátka hypotéky na celou hodnotu nemovitosti, ušetřenou finanční sumu můžeme tedy investovat. Pro ilustrativnost můžeme zvolit parametry, které a priori zvýhodňují variantu nájemního bydlení, přičemž reálné hodnoty by tuto variantu naopak s nejvyšší pravděpodobností znevýhodnily: ušetřená částka je investována s výnosem rovným úroku z hypotečního úvěru, tržní hodnota nemovitosti roste stejným tempem jako inflace, nájemné neroste a během dvacetileté splatnosti hypotéky klesne hodnota nemovitosti jejím opotřebením a zastaráváním přibližně o čtvrtinu. Reálná hodnota investice je v případě hypotéky po dvaceti letech o cca 40 – 60 % vyšší než investice formou nájemného, resp. formou investování rozdílu mezi splátkou úvěru a nájemným. Jako ekonomicky racionálnější varianta tak jednoznačně vychází investice formou koupě nemovitosti na hypotéku.

Spočítejte si, zda se vyplatí byt pronajímat

Jako druhý případ srovnejme koupi bytu na hypotéku s pronájmem stejného bytu a současnou koupí několika malých bytů na hypoteční úvěr za účelem jejich pronájmu. Jde o „akčnější“ variantu, která kromě vyšší míry rizika, jež spočívá zejména v možnosti, že koupené byty nebude možné trvale pronajmout, vyžaduje výrazně vyšší míru aktivity. V případě malých bytů je nejmenší rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a nájemným, proto je jejich pronájem pro majitele výhodnější. Díky výnosům z nájmů se v případě bydlení v pronajatém bytě a pronajímání vlastních nemovitostí financovaných hypotékou podstatně sníží měsíční náklady, a za určitých předpokladů se tak i v dlouhodobém horizontu tato varianta stává výhodnější.

Závěrem tedy vlastně docházíme k určitému přeformulování základní otázky „hypotéka nebo nájem?“, neboť v obou modelových případech totiž výhodnější varianta hypotéku zahrnuje. Hypoteční úvěr je tedy v každém případě racionální volbou, a to ať už jím financujeme vlastní bydlení, či ho pojmeme jako investici do nemovitosti za účelem jejího dalšího pronájmu.

Nebojte se se mnou poradit, jsem vám kdykoli k dispozici.
Kontaktujte mě.