9. 7. 2020

Michal Kára: Zachování daňových odpočtů úroků při zrušení daně z nabytí nemovitosti je vítězstvím zdravého rozumu

V důsledku koronavirové pandemie zrušila ČNB většinu dřívějších regulací hypotečního trhu. Podle Michala Káry, výkonného ředitele franšízy Gepard Finance na Praze 1, se zanedlouho můžeme dočkat i návratu 100% hypoték. V rozhovoru pro časopis ESTATE dále pochválil pozměňovací návrh, kterým poslanci zachovali daňové odpočty úroků z hypoték i při zrušené dani z nabytí nemovitosti. Hypotéky podle něj opět zlevní pod 2 %.

Jak dlouho pracujete v oboru a jak dlouho funguje vaše franšíza Gepard Finance?

V oboru hypoték se pohybuji již 20 let. Pod značkou Gepard Finance působím od roku 2010, kdy jsem zakoupil franšízu této jedničky na trhu hypotečních makléřů.

V našich kancelářských prostorách přímo v srdci Prahy – Praha 1, Nekázanka – řešíme hypoteční úvěry na financování koupě, výstavby i rekonstrukce nemovitostí, stejně jako refinancování stávajících hypoték. Pro klienty samozřejmě pracujeme zcela bezplatně a osobní konzultace poskytujeme v souladu s časovými možnostmi klientů.

Zmínil jste Gepard Finance jako jedničku na trhu. V čem jsou vaše přednosti?

Klademe důraz na vysokou kvalifikaci a zkušenosti našich hypotečních makléřů. Dnešní doba si samozřejmě žádá specialisty, kteří se poradenství věnují na plný úvazek. Je to jednak v souladu s požadavky ČNB, která vyžaduje odbornou kvalifikaci v oblasti úvěrů i dalších segmentech. Specializace je ale obecným trendem, který převládá v celém finančním poradenství. Abychom s ním drželi krok a byli stále na špici, zakládáme si na osobním přístupu ke každému klientovi. Respektování jeho přání a potřeb je pro nás stejně důležité jako to, aby získal hypotéku včas a s nejlepšími možnými parametry. Naše vyjednávací pozice je dost silná na to, abychom klientům zajistili lepší podmínky ve srovnání se standardní nabídkou.

Rychlost, pečlivost a odbornost jsou tím, co z nás dělá vyhledávané specialisty na hypoteční problematiku a zároveň tím, co klientům přináší očekávaný užitek. I proto jsme byli v rámci Gepard Finance vyhlášeni franšízou roku 2019.

ČNB v posledních letech trochu utahovala šrouby v oblasti hypoték. Koronavirová pandemie ale způsobila obrat v jejím postoji. Jak hodnotíte tento vývoj?

ČNB nás již podruhé v řadě překvapila dalším uvolněním podmínek, kterými omezovala maximální výši hypotečních úvěrů. Od října roku 2016 začala centrální banka uvádět na trh omezující parametry, jimiž regulovala trh v situaci, kdy začínala mít obavy z jeho přílišného uvolnění. Postupně stanovila limit LTV na 95, 90 a později dokonce na 80 %. Zavedla také limity na poměrové ukazatele DTI a DSTI, kterými omezovala maximální výši úvěru v závislosti na příjmech klienta.

Tato nová pravidla vnímal trh po celou dobu spíše negativně. Nikdo není rád omezován ve svém rozletu. Ekonomice se dařilo, banky i klienti byli optimističtí, pokud se týká budoucího vývoje. Bohužel v posledních měsících celá ekonomika čelila, čelí a zcela jistě ještě bude čelit důsledkům situace známé jako koronavirová pandemie.

Zdá se, že ČNB během této složité situace dospěla k názoru, že banky i klienti se chovají možná až nad očekávání konzervativně. Z toho důvodu začala ta dříve zavedená omezení uvolňovat. 1. dubna ohlásila zvýšení maximálního limitu LTV na 90 %. Navýšila také parametr DSTI ze 45 % na 50 % a parametr DTI dokonce zcela zrušila.

Vzhledem k tomu, že tisková zpráva vyšla právě na apríla, vyvolala dokonce na několik chvil úvahy, zda i tak konzervativní instituce, jakou je Česká národní banka, nepodlehla naší úsměvné národní tradici „vyvést někoho na apríla“.

Že se o žádný apríl nejednalo, stvrdila centrální banka, když zcela nečekaně přistoupila k dalšímu uvolnění pravidel. S účinností od 1. července tak ČNB zrušila parametr DSTI a tím vlastně dochází k zániku výslovné regulace výše úvěru ve vztahu k příjmu klienta.

Zůstala tedy jediná regulace, kterou je poměr výše úvěru k hodnotě zástavy, LTV. Může i toto doporučení ČNB odvolat a tím dát opět zelenou 100% hypotékám?

Ano, parametr LTV, který má přímý vliv na požadavek vlastních zdrojů klienta, zachovala ČNB po předchozím dubnovém uvolnění již beze změny. A skutečně není vyloučeno, že důvodem ponechání tohoto parametru bylo především to, abychom se v našem oboru měli ještě na co těšit.

Kdy se tedy můžeme na zrušení limitu LTV těšit?

Myslím, že v tomto ohledu není kam spěchat. Pokud ho zrušíme do konce prázdnin, bude to naprosto stačit.

Rád bych zdůraznil, že důvodem těchto kroků vedoucích k uvolnění pravidel na hypotečním trhu není primárně podpora hypotečních úvěrů. To není úkolem České národní banky. Vidím tyto kroky především jako projev jisté důvěry ve vysokou kompetenci bank a snahu neregulovat něco, co se dobře reguluje samo.

Narážíte na protichůdná opatření ČNB a jednotlivých hypotečních bank?

Přesně tak, i když ČNB pravidla uvolňovala, naprostá většina změn v oblasti hypoték se ze strany bank nesla ve znamení zpřísnění. Banky samy momentálně uplatňují parametry, které jsou mnohdy dokonce ještě přísnější, než byla doporučení ČNB. Viditelným jevem bylo například snižování maximálního LTV na 80 procent a v případě jedné banky dokonce až na nevídaných 60 procent.

Klienti i banky jsou si evidentně sami dobře vědomi rizik a chovají se silně konzervativně a za takových okolností necítí ČNB potřebu udržovat omezení.

Přesto ČNB upozorňuje, že obezřetnost je stále namístě.

Ano, i přes zrušení poměrových ukazatelů DTI a DSTI ČNB zdůrazňuje, že úvěry nad původně platné limity lze považovat za velmi rizikové a banky by je měly poskytovat s vysokou obezřetností. Ale jak vyplývá z výše uvedeného, banky opatrné jsou. Uvolňování požadovaných parametrů ze strany ČNB tedy nepřináší žádnou revoluční změnu.

Jak se aktuální vývoj na trhu hypoték odráží ve vývoji úrokových sazeb?

Úrokové sazby klesají a dá se počítat s poklesem i do budoucna. Na straně bank vládne jistý optimismus, pokud se týká zotavení ekonomiky po prodělaném stresu posledních měsíců. Banky se ale snaží o něco pečlivěji klienty vybírat a prověřovat. A ty, o které mají skutečný zájem, hodlají zřejmě lákat nižší cenou.

Dalším opatřením, které má za cíl rozhýbat trh, je zrušení daně z nabytí nemovitosti. Jak hodnotíte tento počin?

Ta daň tu už dávno neměla být. Všechny předchozí pokusy ji zrušit ztroskotaly. Nepovedlo se to ani loni, kdy to navrhl přímo Senát. Je smutné, že její zrušení bylo až důsledkem toho, že se najednou všichni předhánějí, kdo co ještě dalšího odpustí a vyplatí. Každopádně je pozitivní, že kupujícímu zůstanou v peněžence o 4 procenta kupní ceny více peněz. To v konkrétních číslech představuje například nezanedbatelnou úsporu 200 tisíc korun při nákupu bytu za 5 milionů korun.

Na oplátku měla být zrušena možnost odečíst si úroky od základu daně. Sněmovna však možnost daňových odpočtů zachovala.

Původní vládní návrh zcela správně zrušil nesmyslnou daň, ale současně chtěl vytáhnout peníze lidem z druhé kapsy. Možnost uplatňování nezdanitelné části daně v podobě zaplacených úroků v rámci úvěru na bydlení měla však být zrušena až od roku 2022. Kdo by si vzal hypotéku do té doby, neplatil by daň a současně by si odečítal úroky z daní.

Navíc ze zrušení daně by neprofitoval každý. Novostavby jsou osvobozeny, takže v takovém případě kupující žádnou výhodu nezískává, a dle původního vládního návrhu by přišel o možnost daňových odpočtů. Vládní návrh by nejvíce pomohl při nákupu starší nemovitosti od majitele, což je případ, na který se dosud daň z nabytí nemovitosti vztahuje.

Nicméně vezmeme-li v úvahu zmíněný příklad staršího bytu za 5 milionů korun s 200tisícovou daní, úspora na úrocích z úvěru ve výši 4 miliony korun by při sazbě 2,39 procenta p. a. za 30letou dobu splácení činila asi 241 tisíc korun, za prvních pět let asi 67 tisíc korun. Dle původního návrhu by tak kupující sice ušetřil ihned 200 tisíc korun, v budoucnu by ale nezískal od státu zpět 241 tisíc korun. Je ale zřejmé, že pro rodinu, která si pořizuje vlastní bydlení má mnohem větší význam okamžitá jednorázová úspora.

Paradoxně by ale nejvíce profitovali ti, kteří kupují starší byt jako investici. Okamžitě by ušetřili na dani, přitom na odečtech by o nic nepřišli, protože by je z podstaty věci ani nemohli uplatňovat.

Jak tedy hodnotíte verzi, kterou sněmovna nakonec schválila?

Je to vítězství zdravého rozumu. Pozměňovací návrh poslance Munzara nicméně zachovává daňové odpočty za cenu kompromisu v podobě snížení maximálního ročního limitu výše uplatňovaných úroků. Ta se sníží ze současných 300 tisíc korun na polovinu. Ale v tom nevidím v tom zásadní problém. Při dnešních úrokových sazbách kolem 2,3 % p.a. se limit dotkne hypoték přibližně od výše 6,5 mil. Kč. Pro klienty s vyššími úvěry to samozřejmě nebude ideální stav, ale pokud tento kompromis byl nutný pro to, aby odečty byly alespoň částečně zachovány, pak je to kompromis přijatelný.

Jak se podle vás bude trh hypoték vyvíjet v následujících letech?

Je velmi pravděpodobné hypotéky budou dál zlevňovat. Banky bude ke zlevňování tlačit boj o klienta. Kromě toho si však banky mohou zlevnění dovolit, protože na mezibankovním trhu si půjčují peníze na pět let za zhruba 0,6 procenta. Podle všeho tak opět míříme do období hypoték s úrokovou sazbou začínající jedničkou a snad se vrátí i období 100% hypoték. Obojí je pro klienty dobrou zprávou.

Na otázky odpovídal

Michal Kára
tel.: 603 950 299
Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

9. 7. 2020

 

Můžete vyzkoušet velmi přesnou hypoteční kalkulačku

nebo se podívat na mé reference.